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北京二手房价格十年来首现年度下降 集体土地入市将成市场鲶鱼

时间:2019-01-10 18:12来源:网络整理 作者:鲁米克投稿网 点击:
2018年,北京楼市出现明显分化。21世纪经济报道注意到,近期,政府主管部门和多家研究机构相继发布北京2018年的楼

2018年,北京楼市出现明显分化。

21世纪经济报道注意到,近期,政府主管部门和多家研究机构相继发布北京2018年的楼市数据。数据显示,北京二手房均价十年来首现年度下跌,居民购房杠杆明显回落,消费者和业主预期下调,出现业主降价卖房现象,土地市场遇冷。但同时,共有产权住房等保障性住房供应创新高,集体建设用地建设租赁住房也将在2019年迎来首批入市高峰。

分析人士表示,北京新房、二手房和土地市场在强调控下整体遇冷的背景下,保障性住房成为北京过去一年供应重点,并且采取了多种方式完善住房保障体系,作为楼市政策风向标,北京在完善住房市场体系和住房保障体系的道路上,正稳健前行。

2018年北京楼市分化

2018年,北京楼市呈现出明显的结构性变化,“保基本、分层次、广覆盖”的住房供应体系正在形成。

而在住房市场体系框架下,北京市场出现明显降温,这在新房、二手房和土地市场均有所显现。

中国指数研究院数据显示,北京楼市总体成交量为45658套,成交面积约496万平米,同比下降9.2%。

北京作为存量市场为主的楼市,二手房市场价格被认为更加反映市场状况。贝壳研究院数据显示,2018年二手房成交量在住宅交易中占比达76%,除去保障性住房后将达8成。同时,全年二手房均价60925元/平,同比下跌3.3%,是2008年以来首次年度下跌。

而在土地市场,贝壳研究院数据显示,2018年北京市成交住宅用地规划建筑面积 624.5万方,同比减少 35.6%。此外,全年土拍溢价率为15.4%,比2017年下降超过10个百分点,土拍楼面价23499元/平,环比下跌5.1%,时隔七年土拍楼面价再现下跌。此外,全年流拍住宅用地规划建面115.8万方,创近五年新高。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,北京市场确实正在降温,这与政策严厉有关。

与市场体系明显遇冷不同,在住房保障体系领域,北京则正在大踏步前进。

据统计,北京2018年公示取证项目(共有约133个)的房源类型上,有20个共有产权房项目取证,限竞房项目则高达40个。

按照北京市住建委的数据,2018年北京市保障房新开工5.45万套;分配公租房3.23万套(户),其中实物房源2.66万套,新增发放市场租房补贴0.57万户。同时,截至目前已有9个集体土地租赁住房项目实现开工,可提供房源约7600套。

而在土地供应方面,截至2018年12月底,北京共落实保障性安居工程用地417公顷,计划完成率为119%,超额完成年度总量任务。此外,2018年北京还供应及纳入“上市项目库”商品住宅用地共计732公顷,完成年度650公顷供地任务的113%,其中共有产权住房用地207公顷,计划完成率为103%。

21世纪经济报道注意到,在2018年中,共有产权房遇冷的新闻屡见报端,申购房源相较其前身自住房有明显下降,同时弃房率有所上升,但北京方面推动政策的决心并未动摇。

对此,北京市住建委曾在2018年7月发文回应,不仅明言正对北京过去的出售型保障房政策“纠偏”,还罕见地承认了共有产权房遇冷的问题。

“这类遇冷是一面镜子,能照出真正的刚需家庭,让那些投机的人退出了购房竞争,真正解决居住问题的家庭中签率反而高了,这正是政策追求的目标。从一定意义上说,这类遇冷越多,说明我们的制度越成功。”这份回应称。

2019年需求升温仍受制

1月9日,据北京日报报道,北京地区部分银行正在将首套房贷款利率从基准利率上浮10%下调到上浮5%。这引发了各界对北京楼市政策在2019年走向的猜测。

对此,北京房地产业协会秘书长陈志1月9日在一次直播中表示,对于2019年北京楼市走向,尽管迎来央行时隔三年后首次全面降准,但很难据此判断楼市将迎来利好。“货币政策是水,利率政策就是阀门”,具体还要看首付比例、房贷利率水平等政策的松紧程度。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐则认为,2019 年北京调控政策将会边际改善,主要是行政政策修复,更支持首次置业刚需进入市场,这会带动北京市场换房链条,二手房市场或将小幅回温。但不意味政策转向,需求升温仍受多重制约。

严跃进同样看好二手市场。他认为,从大趋势来讲,北京以存量房交易为主,政府对这一领域的交易和价格的限制相对较少,市场表现更多是自发调整和预期影响变动所致,未来二手房市场,尤其是中小套型的二手房市场依然会有一个较好表现。

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